Contratti di Locazione... Quale scegliere per risparmiare e tutelarsi?

Non è raro vedere come, negli ultimi anni, oggi, molte persone aquistino degli immobili per destinarli alla locazione, in maniera tale da effettuare un investimento da cui ricavare un reddito extra che andrà a sommarsi ad eventuali altre entrate del locatore, come ad esempio lo stipendio da lavoro dipendente. Sull’ammontare complessivo di tutti questi redditi, tale soggetto poi dovrà pagare le imposte relative.

DIVERSE TIPOLOGIE DI Contratti di Locazione :

1)  Cedolare secca: negli ultimi anni, è stato istituito un sistema che permette, a coloro che percepiscono un reddito derivante da un contratto di locazione, di evitare che quest’ultimo si vada a sommare alle altre entrate e quindi ad incrementare il reddito complessivo del contribuente e di conseguenza il livello delle imposte da versare. Tale sistema non è altro che il cosiddetto regime della Cedolare secca. Per i Contratti di Locazione a Cedolare secca è previsto un regime contributivo – del tutto facoltativo – che sostituisce quello convenzionale. Chi concede in locazione un’abitazione optando per un contratto di locazione Cedolare secca non è dunque tenuto al pagamento dell’Irpef e delle imposte addizionali sulla parte di reddito derivante dall’immobile e non è obbligato al pagamento dell’imposta di registro e di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto di affitto. In caso di contratto a Cedolare secca è invece dovuta un’imposta sostitutiva con un’aliquota pari al 21% del canone di locazione annuo concordato dalle parti. È prevista un’aliquota del 15%, ridotta al 10% nel quadriennio 2014/2017, per i Contratti di Locazione a canone concordato – 3+2 anni – relativi ad abitazioni ubicate in Comuni con carenze abitative, ad alta tensione abitativa o sottoposti a stato di emergenza a seguito di calamità. A seguito dell’approvazione della Legge di Bilancio 2019, è possibile adesso beneficiare di tale regime agevolato anche per coloro che affittano locali commerciali, immobili residenziali affittati a cooperative edilizie ed enti non lucrativi.  L’imposta sostitutiva per il contratto di locazione Cedolare secca è dovuta dal locatore e si paga con le stesse modalità e secondo le stesse scadenze previste per l’Irpef, ovvero mediante acconto e saldo complessivo. Stipulare un contratto di locazione Cedolare secca consente di pagare, come abbiamo visto, un’imposta sostitutiva con un’aliquota più bassa dell’Irpef. Questo è un vantaggio importante soprattutto per chi affitta numerosi appartamenti e ha elevati introiti annuali. Optando per la Cedolare secca il padrone di casa rinuncia alla facoltà di aggiornare il canone di locazione, compresi gli eventuali adeguamenti Istat e non può beneficiare di ulteriori deduzioni e detrazioni. Ne consegue che chi concede in locazione solo una o due abitazioni potrebbe non trarre un reale giovamento economico dall’opzione della Cedolare secca. Ricordiamo infine che possono optare per tale regime contributivo soltanto le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento – ad esempio l’usufrutto – che concedono in locazione un immobile per fini abitativi oppure, come abbiamo visto di recente, anche locali ad uso commerciale..

2) canone agevolato : I giudici hanno affermato che i singoli Comuni, in pratica, possono determinare aliquote dell’ICI al di sotto del minimo legale per quei soggetti che concedono degli immobili in affitto a canone agevolato, ma ciò non istituisce ed equivale ad un diritto generale per l’ottenimento di questa riduzione d’imposta per tutti i locatori stessi. Quindi sono gli stessi enti locali che devono stabilire eventualmente delle aliquote agevolate ed inferiori ad un minimo legale, sempre nel rispetto del bilancio comunale, ma tale beneficio è sempre facoltativo e spetta anche all’ente medesimo stabilire i limiti di natura temporale per farne usufruire. La Cassazione, inoltre, concorda con l’ente locale circa l’onere del soggetto locatore di dichiarare eventuali variazioni di situazione che possano determinare una diversa quota dell’imposta da pagare. Le comunicazioni che possano evidenziare il diritto a tali eventuali agevolazioni, poi, vanno effettuate prima e non successivamente al termine indicato per il pagamento dell’imposta stessa. 

3) affitto con riscatto : Il Buy to rent consiste nella vendita immediata dell’immobile. In questo caso il venditore accetta una dilazione del pagamento dall’acquirente, però, in caso di inadempienza di quest’ultimo, l’immobile ritorna nelle mani del proprietario. Invece, l’affitto con riscatto è una formula che varia fra il mutuo e l’affitto, con dei vantaggi per l’acquirente e per il venditore. Però, l’affitto con riscatto non si deve confondere con il rent to buy  il quale permette all’acquirente di andare a vivere subito nell’abitazione scelta, prima con locazione e dopo in piena proprietà, in modo simile all’affitto con riscatto, ma tramite una formula contrattuale diversa. L’affitto con riscatto rappresenta una formula d’acquisto che si basa sull’uso di un contratto di affitto; il canone mensile è un vero e proprio canone di locazione. Alla fine del periodo locativo, gli inquilini hanno la possibilità di “riscattare” una parte dell’importo versato ogni mese come affitto, per ammortizzare una parte del prezzo della proprietà (la percentuale varia in base agli accordi previsti nel contratto). Il prezzo per concludere l’acquisto viene fissato nel contratto. Il venditore ha un guadagno maggiore di quello di un contratto di affitto tradizionale e riceve all’inizio una quota immediata; l’acquirente gode dell’opportunità di diluire la spesa nel tempo, può abitare immediatamente nella casa che andrà ad acquisire, ha il tempo di monetizzare incassi che derivano da altre attività e per finire, la tassazione (ovvero le imposte sulla proprietà) rimangono a carico del venditore. 

Chi sceglie di acquistare un immobile mediante la formula dell’affitto con riscatto può optare principalmente fra due possibilità:

• con opzione: con un contratto di locazione con opzione, l’acquirente ha la possibilità di cambiare in qualsiasi momento l’affitto in una compravendita e i soldi già versati vanno a costituire un pagamento per l’acquisto. Mediante questa formula il vantaggio per il venditore viene dalla certezza di non dover restituire mai i canoni già percepiti, mentre, il vantaggio per l’acquirente deriva dal godere dell’immobile con possibilità di scegliere se comprarlo o no.
  Di contro, però, lo svantaggio dell’acquirente sta nel non poter pretendere un rimborso sulle quote già versate, invece per il venditore si potrebbero prospettare delle difficoltà nel riottenere in breve la disponibilità dell’immobile. Sotto l’aspetto fiscale le imposte vengono disciplinate all’inizio come locazione e poi come acquisto, l’eventuale versamento di un’imposta sull’immobile (IUC o IMU) sarà a carico del venditore.
• con preliminare: è sempre un contratto di locazione in cui le due parti convengono sulla variazione dello stesso in compravendita. Diversamente dall’affitto con riscatto con opzione, il vantaggio e l’obbligo fiscali sono uguali, ma è necessario precisare che il contratto è preliminare per non rischiare ipoteche o trascrizioni pregiudiziali a carico dei venditori. La trascrizione nel Registro immobiliare può risolvere la situazione, ma tale “protezione” è limitata ai 3 anni. 

4) CONTRATTO transitorio: Fra le varie tipologie di Contratti di Locazione (ovvero i contratti stipulati fra un inquilino ed il proprietario che mette il suo immobile in affitto), esiste una particolare forma giuridica, ovvero quello ad uso transitorio. I Contratti di Locazione ad uso transitorio si possono stipulare per periodi che non siano inferiori a 30 giorni ma non superiori ai 18 mesi e possono farlo tutti i soggetti privati che siano proprietari di un immobile con uso abitativo.

Si tratta di contratti diretti a soddisfare le esigenze di:

• Individui che per motivi lavorativi devono trascorrere un periodo fuori città;
• Individui che frequentano l’università o corsi di specializzazione.

Sono quindi dei contratti che non possono essere utilizzati per la locazione di case per vacanze, ma vanno bene per gli altri tipi di soggiorno breve. La durata di tali contratti è definita per legge e, quindi, i contratti transitori stipulati per periodi inferiori ad un mese saranno prorogati automaticamente a questo termine, mentre quelli stipulati oltre i 18 mesi saranno rescissi alla scadenza di tale periodo. Inoltre, diversamente dagli altri Contratti di Locazione, questi contratti transitori non si possono rinnovare.

fonte: progedil90.it