Piccoli cenni di norme urbanistiche
PICCOLI CENNI DI NORME URBANISTICHE
PER UN TUO ACQUISTO SICURO
Ti chiedo di leggere questo breve articolo “anche se puoi trovarlo noioso” ma ti servirà per capire le regole essenziali delle norme immobiliari
Perché chiedere tutti questi documenti al venditore quando compro una casa?
Perché io venditore devo fornire tutta questa documentazione?
Nell’immaginario collettivo crediamo ancora che piccole opere di manutenzione interne all’immobile non necessitano di autorizzazioni, o che essendo la planimetria catastale corrispondente allo stato attuale dell’immobile tutto sia in ordine, oppure ci regoliamo ancora con dichiarazioni in atto di (immobile costruito anteriormente al 1967) e ancora si crede che prima di tale data l’edilizia fosse completamente libera, oppure che sussista una specie di “ghigliottina” in grado di azzerare l’illegittimità di qualsiasi intervento compiuto in assenza di licenza o difformità da essa. Ma in realtà non è così.
La normativa italiana relativa alla compravendita immobiliare oltre ad essere certamente molto complessa è assolutamente “poco cautelativa” per le parti (venditrice e acquirente) sotto l’aspetto edilizio ed urbanistico, con particolare riferimento al discorso “ante ’67”, “condoni edilizi” e “conformità urbanistica”.
Iniziamo con la differenza tra CATASTO e COMUNE
Per semplificare di molto il discorso possiamo dire che:
Il catasto è un ente FISCALE, cosa significa? Che è parte integrante dell’agenzia delle entrate, quindi è un ente preposto a censire e dare un VALORE fiscale ed un bene. “per farci pagare le tasse”
Quindi la PIANTINA CATASTALE che hai in mano NON DIMOSTRA la regolarità edilizia di un immobile.
Molto spesso una delle problematiche più diffuse, e trovare una piantina catastale “diversa” da quella comunale. In questi casi le differenze rilevate sono da ritenersi DIFFORMITA o peggio ABUSI.
Per meglio capirci, se tizio chiede al comune un permesso di costruire, per realizzare un appartamento di 80mq, dovrà per forza presentare un disegno “grafico di progetto” che dovrà essere approvato dal comune per il rilascio della licenza, se rispetta tutti i canoni edilizi.
Se poi successivamente presenta al catasto una planimetria “quindi un disegno” di 100mq, quindi diverso da quello presentato al comune, la planimetria presentata dei 100mq in breve NON HA VALORE, perché i 20mq di differenza NON SONO MAI STATI AUTORIZZATI
Quindi, la regolarità URBANISTA di un immobile NON la si verifica con la Planimetria Catastale ma con quella comunale o per meglio dire con il GRAFICO DI PROGGETTO presentato in comune.
Il rilascio di Autorizzazioni e Permessi di costruire per legge e PREROGATIVA dei COMUNI, sono i comuni che rilasciano le “LICENZE”, e quindi i disegni da controllare sono quelli depositati in comune.
La piantina del comune o “grafico di progetto” è molto importante in quanto è quella che dimostra che il tuo immobile è stato costruito secondo precise leggi urbanistiche ed è quindi regolare, non abusivo per intenderci, in quanto in base a quella planimetria “grafico di progetto” il comune ha autorizzato la costruzione rilasciando una regolare AUTORIZZAZIONE “licenza, permesso di costruire ecc”.
Dove trovo questi documenti?
Ogni comune ha il suo sportello unico dell'edilizia all'interno del quale esiste un archivio di progetti depositati
ANTE 67
Esistono molte false credenze relativamente all’argomento trattato, e ti consiglio sempre di ben tenere a mente che: La dichiarazione che trovi in atto ante 67
- L’ante 67 non è un condono
- L’ante 67 non è una sanatoria
- L’ante 67 non è l’anno zero dell’edilizia
- L’ante 67 non regolarizza gli interventi edilizi successivi né i precedenti
- L’ante 67 urbanisticamente è (quasi) mai applicabile
- L’ante 67 è fondamentalmente inapplicabile in “quasi tutti” i comuni urbanisticamente
per far meglio comprendere l’argomento è assolutamente necessario partire dagli albori della normativa urbanistica in Italia al fine di far meglio comprendere come è nato il “concetto” Ante 1967.
La dicitura “Ante 67” coinvolge “due settori” normativi e precisamente:
- Urbanistico ed Edilizio – Per regolarità urbanistica e sanatorie edilizie;
- Compravendita Immobiliare – Normativa delle transazioni immobiliari.
La prima legge in ITALIA che regolamentava le norme edilizie, è la Legge 1150/1942 – Prima Legge Urbanistica in Italia che introduce la Licenza Edilizia e L’OBBLIGO di RICHIEDERLA per poter Costruire
Questa legge RICHIEDEVA OBBLIGATORIAMENTE per poter costruire la Licenza Edilizia solo nei centri urbani “Centri storici e centri abitati” e principalmente nei centri provvisti di PRG “piano regolatore generale” e Regolamento Edilizio.
Mentre NON RICHIEDEVA alcuna licenza ediliza per poter costruire al di fuori dei centri urbani “extraurbano, periferie, o zone che allora erano campagne o zone agricole”.
LEGGE 768/1967 – Legge PONTE
Successivamente con l’entrata in vigore il 01/09/1967 in Italia della Legge 768/1967, si estendeva l’OBBLIGO di Licenza Edilizia per poter costruire, in maniera univoca su tutto il territorio nazionale, cambiando radicalmente la norma sull’OBBLIGO di LICENZA EDILIZIA in Italia, in quanto da quella data per edificare era richiesta la Licenza “SEMPRE” a prescindere che ci troviamo in un centro urbano, centro storico, periferia o extraurbano.
CONDONI EDILIZI
Nel 1985, visto l’enorme abusivismo edilizio presente in Italia il legislatore ha provveduto ad emanare una Legge che regolamentasse gli abusi e desse possibilità in qualche modo di sanarli, ma soprattutto nascono le norme in merito alla normativa urbanistica nelle compravendite immobiliari.
Legge 47/1985 – Primo condono Edilizio in Italia, e menzioni urbanistiche in atto.
Norma
“Gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell’alienante “venditore”, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell’articolo 31 ovvero se agli atti stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda “condono”, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell’avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell’avvenuto versamento delle prime due rate dell’oblazione di cui al sesto comma dell’articolo 35. Per le opere iniziate anteriormente al 1° settembre 1967, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, rilasciata dal proprietario o altro avente titolo, ai sensi e per gli effetti dell’articolo 4 della legge 4 gennaio 1968, n. 15, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967. Tale dichiarazione può essere ricevuta e inserita nello stesso atto, ovvero in documento separato da allegarsi all’atto medesimo. Per gli edifici di proprietà comunale, in luogo degli estremi della licenza edilizia o della concessione di edificare, possono essere prodotti quelli della deliberazione con la quale il progetto è stato approvato o l’opera autorizzata.”
La norma è stata inoltre confermata nel 2001, al momento nella redazione del D.P.R. 380/01 (Testo Unico dell’Edilizia) art. 46 allargando la menzione in atto degli estremi del permesso di costruire e del permesso di costruire in Sanatoria.
RIEPILOGANDO
Dal 1985 con l’entrata in vigore della legge 47/1985 e successivamente del testo unico dell’edilizia 380/01, per vendere casa è OBBLIGATORIO e necessario che il venditore mansioni nell’atto di compravendita (sotto la sua responsabilità civile e penale), “non il Notaio o l’agente immobiliare” ma ripeto il “VENDITORE”
- Per gli edifici costruiti DOPO il 01/09/1967 – Gli estremi della Licenza Edilizia, “Concessione Edilizia, permesso di costruire, o permesso di costruire in Sanatoria) che ha legittimato la costruzione del fabbricato o dell’immobile oggetto di compravendita
- Per gli edifici costruiti PRIMA il 01/09/1967 – Una “dichiarazione sostitutiva di atto notorio”, rilasciata dal proprietario venditore, attestante che l’opera risulti iniziata in data anteriore al 1° settembre 1967.
Quindi dove sta il problema?
Che l’ante 67 difficilmente trova applicazione sul territorio italiano, perché buona parte di esso prima del 1967 era già provvisto di Piani Regolatori e Regolamenti Edilizi.
La città di Napoli, per esempio, ha il suo PRG con la legge 29 maggio 1939 BEN 28 anni PRIMA del 1967 e BEN 3 anni prima della legge 1150/1942
Quindi quali rischi comporta una situazione del genere?
Che se non svolgerai le opportune verifiche, acquistare un immobile con una dichiarazione in atto di ante 67 potrebbe essere rischioso, e potresti ritrovarti ad acquistare un immobile privo di conformità urbanistica o peggio ancora ABUSIVO, perché magari costruito nel centro abitato di un paese, o perché in quell’area già era richiesta in base alla legge 1150 del 1942 la NECESSARIA LICENZA EDILIZIA
CONDONI
Un'altra famosa favola riguarda i condoni (leggi 47/1985 – 724/1994 – 326/2003) e cioè
Che la semplice “presentazione” della domanda di condono con il relativo pagamento delle prime 2 rate dell’oblazione non SANA L’ABBUSO all’immobile.
Molte volte mi sono trovato a parlare con proprietari che affermavano che il loro immobile era in regola “solo perché avevano PRESENTATO il condono e pagato l’oblazione”
Non è così
Per semplificare, la presentazione della domanda di condono era una “autodenuncia” che ti metteva al riparo dall’eventuale procedimento penale, fatta sotto propria “responsabilità civile e penale” e che ti permetteva, ultimata l’istruttoria della pratica di condono e al completamento del pagamento di tutti gli oneri di oblazione “multa” e degli oneri di concessione “che normalmente avresti dovuto pagare, ivi compreso i diritti di segreteria e di rilascio” di ottenere un TITOLO EDILIZIO IN SANATORIA che sana di fatto l’abuso edilizio commesso.
Fino all’ottenimento del TITOLO EDILIZIO l’immobile non è mai SANATO
Ma è da precisare che non tutti gli abusi potevano essere sanati; infatti, la legge al proposito era molto precisa ed in particolare specificava che: il titolo edilizio veniva rilasciato solo se:
NON POSSONO ESSERE SANATI E NON SONO SUSCETTIBILI DI SANATORIA QUELLE OPERE CHE:
- siano state eseguite dal proprietario o avente causa condannato, con sentenza definitiva, per i delitti di cui agli articoli 416 bis, 648 bis e 648 ter c.p. o da terzi per suo conto;
- non sia possibile effettuare interventi per l’adeguamento antisismico;
- non sia data la disponibilità di concessione onerosa dell’area di proprietà dello Stato o degli enti pubblici territoriali;
- siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima dell’esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici;
- siano state realizzate su immobili dichiarati monumento nazionale con provvedimenti aventi forza di legge;
- insistano su aree boscate o su pascoli i cui soprassuoli siano stati percorsi dal fuoco;
- siano state realizzate nei porti e nelle aree, appartenenti al demanio marittimo, di preminente interesse nazionale in relazione agli interessi della sicurezza dello Stato ed alle esigenze della navigazione marittima.
- siano state realizzate su aree sottoposte a vincolo per le quali l’autorità preposta alla tutela del vincolo stesso non abbia espresso parere favorevole (art. 32 l. n. 47/1985);
- siano state realizzate su aree assoggettate a vincoli che comportino l’inedificabilità delle medesime, qualora il vincolo stesso sia stato imposto prima della esecuzione delle opere (art. 33 l. n. 47/1985).
Quindi per riepilogare, e per fare un esempio più comprensibile e pratico possiamo dire che:
Un immobile costruito su un terreno demaniale e quindi di proprietà dello stato, con dei vincoli “esempi pratici li troviamo nella zona del litorale Domizio”, su cui tizio ha presentato una domanda di condono ed ha pagato le prime 2 rate dell’oblazione, paradossalmente potrebbe ESSERE COMPRAVENDUTO, ma NON E’ URBANISTICAMENTE A POSTO, in quanto molto probabilmente quel condono non verrà mai concesso e quindi l’immobile o verrà demolito o acquisito al patrimonio pubblico.
Altra cosa importante da capire e che:
TUTTE LE DICHIARAZIONI sia quelle relative al condono, sia quelle in atto, SONO FATTE DAL PROPRIETARIO VENDITORE, sotto la sua “responsabilità civile e penale”
Quindi cosa fa l’agente immobiliare? Cosa fa il Notaio?
Il Notaio svolge i controlli tecnici solo dal punto di vista formale, non è un tecnico, in più il Notaio è tenuto SOLO ad informare le parti circa i rischi e le problematiche eventualmente emerse dal controllo documentale ma, non dovrà verificare se il titolo è conforme allo stato di fatto (non è il ruolo del Notaio), non deve svolgere un controllo tecnico (perché non è un ing. o un geom.) ma anche perché non esegue il sopralluogo presso l’immobile).
E’ suo obbligo redigere in atto la dichiarazione del Venditore riportante gli estremi Licenza Edilizia e/o la dichiarazione “Ante 67”.
Inoltre, sulla nullità degli atti si è espressa ampiamente la Cassazione con la SENTENZA a sezioni Unite n. 8230/2019 ribadendo che: il notaio non ha responsabilità relativamente i controlli urbanistici ed edilizi. La sentenza ha difatti chiarito che trattandosi di nullità “testuale” sarebbe nullo l’atto (con responsabilità del Notaio) solo nel caso in cui:
- Non vengano menzionati gli estremi della licenza,
- Che venga menzionata la licenza di un altro fabbricato,
- Mancata dichiarazione Ante 67.
Perché devi fare attenzione a questo?
Perché se nell’atto di compravendita vengono riportati gli estremi della licenza edilizia, ma la stessa è difforme o con abusi l’atto è completamente valido ed il notaio non ha responsabilità in merito, essendo la responsabilità sempre del venditore.
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